Riziká REALITNÝCH fondov - vyberajte pozorne!
Investovanie do realitných fondov je čoraz populárnejším trendom medzi investormi na Slovensku. Tento spôsob investovania ponúka jedinečnú príležitosť zapojiť sa do realitného trhu bez potreby vlastniť nehnuteľnosti priamo.
Téma je veľmi aktuálna, nakoľko posledné týždne média kritizujú realitný fond HB Reavis, který si oodpísal za rok -30%, čo investori naozaj nečakali.
V dnešnom článku sa detailnejšie pozrieme na realitné fondy, ich riziká, a čo by každý investor mal vedieť predtým, ako sa rozhodne do nich investovať.
Tento článok si môžete pozrieť ako YouTube video alebo vypočuť aj ako podcast:
Pozrite si tento článok ako YouTube video
Vypočujte si tento článok ako Spotify Podcast
Vypočujte si tento článok ako
Podcasts
Fondy pre retailových investorov a pre kvalifikovaných investorov.
Retailové fondy sú otvorené pre drobných investorov, kde minimálna investícia môže byť aj 1.000 EUR, a sú charakteristické očakávanou dlhodobou výkonnosťou v rozmedzí 3-6% ročne.
Vďaka reguláciám ponúkajú tieto fondy väčšiu ochranu pre investorov a sú považované za bezpečnejšiu alternatívu k tradičnejším formám sporenia. Napriek konzervatívnejšej očakávanej výkonnosti ponúkajú stabilnú a menej rizikovú investičnú možnosť s benefitom dobrej likvidity. Je však dôležité upozorniť, že v určitých situáciách môžu byť realitné fondy legislatívne oprávnené odkladať výplatu investícií až o jeden rok na Slovensku a dokonca o dva roky v Českej republike. Toto pravidlo zároveň vyžaduje, aby fondy alokovali 10-20% svojich prostriedkov v hotovosti s cieľom pokryť potreby investorov želajúcich si svoje investície vybrať. V prípade, že tieto rezervy nebudú postačujúce na uspokojenie všetkých požiadaviek na výber, fond môže byť nútený predať jednu alebo viacero svojich nehnuteľností. Práve pre takéto okolnosti slúži zmienená legislatívna výnimka, ktorá fondom umožňuje zabezpečiť predaj nehnuteľností za podmienok, ktoré minimalizujú negatívny dopad na investorov, pokračujúcich v investícii do fondu.
Kvalifikovaní investori, na druhej strane, môžu očakávať dlhodobú výkonnosť na úrovni 8-12% ročne, avšak za cenu vyššej minimálnej investície, ktorá začína zvyčajne od 125.000 EUR. Pri splnení určitých podmienok môžu byť tieto fondy dostupné už od 50.000 EUR.
Fondy pre kvalifikovaných investorov sú zamerané na skúsenejších investorov, ktorí disponujú väčším kapitálom. Ponúkajú investície do sofistikovanejších a menej prístupných realitných projektov s potenciálom vyššieho výnosu, čo je spojené s vyšším rizikom. Investície sú zvyčajne dlhodobejšie s odporúčaným investičným horizontom minimálne 5 rokov a môžu byť sprevádzané výstupnými poplatkami pri predčasnom výbere investície.
Hlavným rozdielom medzi týmito dvoma kategóriami je nielen očakávaná výkonnosť, ale aj likvidita investície. Retailové fondy zvyčajne ponúkajú vyššiu likviditu s možnosťou vyplácania do 5 dní, zatiaľ čo fondy pre kvalifikovaných investorov môžu vyžadovať dlhší investičný horizont a vyššie výstupné poplatky pri predčasnom výbere investície.
Riziká spojené s investovaním do realitných fondov.
Medzi najvýznamnejšie riziká patria úverové zaťaženie, riziko obsadenosti a diverzifikácia portfólia. Úverové zaťaženie môže zvýšiť potenciálne výnosy, ale zároveň predstavuje značné riziko v prípade rastúcich úrokových sadzieb. Vysoká obsadenosť nehnuteľností je kľúčom k stabilnému príjmu z nájmu, pričom WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) poskytuje informácie o priemernej zostávajúcej dĺžke nájomných zmlúv. Diverzifikácia portfólia, či už geografická alebo podľa typu nehnuteľnosti, môže pomôcť znížiť celkové riziko investície. Pozrime sa na jednotlivé riziká detailnejšie:
Úverové zaťaženie: Fondy často využívajú úverové financovanie na nákup nehnuteľností, čo môže zvýšiť ich výnosový potenciál. Avšak, v prípade zvyšovania úrokových sadzieb môže nárast nákladov na úvery znížiť čistý príjem a tým ovplyvniť výkonnosť fondu.
Riziko obsadenosti: Príjem z nájmu je kritickou zložkou celkového výnosu realitných fondov. Nízka obsadenosť môže viesť k poklesu príjmov a môže mať negatívny vplyv na celkovú výkonnosť fondu. WAULT je dôležitým ukazovateľom, ktorý investorom poskytuje predstavu o stabilitách príjmu z nájmu v čase.
Diverzifikácia portfólia: Diverzifikácia medzi rôznymi typmi a geografickými polohami nehnuteľností môže znížiť celkové riziko fondu. Fondy, ktoré sa sústreďujú na jediný typ nehnuteľnosti alebo geografickú oblasť, môžu byť viac vystavené trhovým výkyvom a špecifickým rizikám.
Napriek týmto rizikám majú realitné fondy stále svoje miesto v dobre diverzifikovanom investičnom portfóliu. Ponúkajú potenciál kapitálového rastu, a sú zároveň považované za jeden z prostriedkov ako ochrana pred infláciou. Dôležité je však pred investovaním dôkladne zvážiť všetky riziká.
Informácie musia byť dostupné!
Vždy je kľúčové mať na pamäti, že informácie ako výnos, WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term), hodnota majetku fondu, úverové zaťaženie, obsadenosť, typy nehnuteľností a sektory by mali byť dostupné a transparentné. Transparentnosť týchto údajov je základným predpokladom pre dôveru investorov v správu fondov a ich schopnosť urobiť informované rozhodnutia.
Investovanie do fondu, ktorý tieto informácie nezverejňuje, by malo byť považované za červenú vlajku. Takéto fondy môžu skrývať potenciálne riziká alebo problémy, ktoré by mohli mať negatívny vplyv na výkonnosť investície.
V konečnom dôsledku, či už sa rozhodnete pre investíciu do realitného fondu alebo nie, dôležité je, aby bola táto investícia súčasťou širšej stratégie a bola v súlade s vašimi finančnými cieľmi a toleranciou voči riziku. Diverzifikácia portfólia môže zahŕňať investície do rôznych aktív vrátane akcií, dlhopisov, peňažných fondov a samozrejme realitných fondov. Správna kombinácia týchto aktív môže pomôcť znížiť celkové riziko portfólia a zároveň zvyšovať potenciál pre výnosy.
Ak ste slovenský investor, či už kvalifikovaný, alebo drobný, tak máte na výber z viacero kvalitných realitných fondov. V prípade záujmu o nezáväznú konzultáciu ma kontaktujte.