REFINANCOVANIE HYPOTÉKY SA VÁM OPLATÍ OD 21.3.2016 .

REFINANCOVANIE HYPOTÉKY MIMO FIXÁCIE BUDE ZAUJÍMAVÉ

PRE KLIENTOV S HYPOTÉKOU STARŠOU AKO 2 ROKY.

Posledný rok a pol prial najmä novým klientom, ktorí si vybavovali nové hypotéky. Úrokové sadzby pre nové hypotéky boli a stále sú na historických minimách.

Klienti, ktorých hypotéka je staršia ako povedzme dva roky, mohli iba so závisťou pozerať, dúfajúc, že úrokové sadzby vydržia nízko až do času, kedy príde výročie fixácie ich hypotéky, lebo práve v tento jeden „magický“ deň môže klient splatiť celú hypotéku, alebo časť hypotéky úplne bez poplatku (bez pokuty).

V podobnej situácii sú aj klienti, ktorí nevenovali svojej hypotéke pozornosť v čase jej fixácie. Banka má zo zákona povinnosť dva mesiace pred výročím fixácie hypotéky klienta písomne informovať o nových podmienkach hypotéky, ktoré mu pripravila na ďalšie fixačné obdobie. Veľa klientov listy z banky nečíta, iba si ich založia do úverovej zložky, prípadne zahodia rovno do koša v domnení, že to je iba výpis z účtu. Alebo si list prečítajú a keď zistia, že sa jedná o vec, ktorá si vyžaduje kľud a rozhodovanie, tak list jednoducho odložia na neskoršie s tým, že sa mu budú venovať potom. A povedzme si úprimne: pokiaľ niečo takto odložíme, pomerne ľahko sa nám stane, že na to zabudneme, alebo si spomenieme v čase, kedy už je neskoro a podmienky našej hypotéky banka upraví automaticky podľa ponuky parametrov hypotéky, ktorú nám poslala.

Keby si banky vážili svojich klientov rovnako ako nových, tak by nové podmienky hypotéky boli rovnako výhodné, ako dostávajú noví klienti. Ale to by neboli banky, aby sa nesprávali podľa príslovia „keď vtáčka lapajú pekne mu spievajú“. A keď je vtáčik lapený, tak už ho netreba hýčkať tým najlepším, veď by mu mohli stačiť predsa aj priemerné podmienky hypotéky  .

POZOR OD 21.3.2016 PRICHÁDZA PODSTATNÁ ZMENA PRE REFINANCOVANIE HYPOTÉKY!

Novela zákona o úveroch reguluje od 21.3.2016 pokutu za predčasné splatenie hypotéky z pôvodných 5% z výšky zostatku istiny hypotéky na 1% z výšky zostatku istiny hypotéky. Jedná sa podľa môjho názoru o historický moment, ktorý sa už nikdy nebude opakovať.

Klienti s hypotékami staršími ako dva roky, kedy neboli úrokové sadzby ešte úplne na historickom minime, alebo aj klienti, ktorí síce majú hypotéky novšie, ale nemajú z nejakého dôvodu tie najlepšie podmienky, môžu svoje hypotéky refinancovať za relatívne malú a akceptovateľnú pokutu.

Samozrejme je dôležité vždy si dobre vyrátať, či sa konkrétne vám refinancovanie hypotéky vyplatí, keďže to má zmysel iba pokiaľ je úspora na úrokoch väčšia ako pokuta za predčasné splatenie hypotéky.  Najlepšie podmienky na refinancovanie starej hypotéky novou hypotékou dosiahnete väčšinou len ak využijete služby finančného sprostredkovateľa, ktorý má dobré kontakty v bankách.

ČO BY STE MALI UROBIŤ ABY REFINANCOVANIE HYPOTÉKY PREBEHLO HLADKO A OPLATILO SA VÁM?

Rád by som zdôraznil DVE veci, ktoré určite nepodceňujte!

Prvou vecou je, aby ste určite refinancovanie hypotéky neodkladali až na koniec marca, alebo dokonca ešte neskôr, lebo tí najlepší sprostredkovatelia majú stále dostatok klientov a budú veľmi rýchlo plne vyťažení dopytom na refinancovanie hypotéky zo všetkých strán. Oslovte preto sprostredkovateľa už teraz, aby s vami rátal v čase, kedy to budete potrebovať.

Sprostredkovatelia, ktorí mesiac čo mesiac zápasia s otázkou, kde nájdu nových klientov, budú tiež k dispozícii, ale nevyjednajú vám tie najlepšie podmienky, dokonca si myslím, že podmienky budete mať rovnaké, alebo podobné ako keby ste si refinancovanie hypotéky vybavovali sami.

Podobne ako napríklad zubára si vyberáte tak, že si najskôr zistíte od známych, na internete, alebo z iného zdroja, že sa jedná o odborníka, ktorý je „fachman“ vo svojej branži a nevyberiete si hneď prvú zubnú ambulanciu, ktorú po ceste nájdete iba preto, že je na stene nápis „zubná ambulancia“. Rovnako by ste mali rozmýšľať aj pri výbere finančného sprostredkovateľa, lebo iba jeho kvalita rozhodne o tom, koľko na refinancovaní hypotéky ušetríte.

Druhou vecou je, že pre banky ja táto zmena zákona dosť nevýhodná a preto je len otázkou krátkeho času kedy sa prispôsobia a vymyslia nové poplatky, alebo jednoducho nájdu spôsob, ako refinancovanie hypotéky skomplikovať natoľko, aby to pre klienta nebolo atraktívne. Osobne si myslím, že ideálne obdobie na refinancovanie hypotéky bude od 21.3.2016 do konca júna 2016, možno aj menej. Ak chcete refinancovať, určite to neodkladajte.

PREČO VYUŽIŤ SLUŽBY SPROSTREDKOVATEĽA ?

Dobrá otázka, však? Vôbec si nemyslím, že bežný človek nie je schopný si vybaviť refinancovanie hypotéky sám. Myslím si, že priemerne inteligentný človek to bez väčších problémov zvládne. Prečo teda využiť na refinancovanie hypotéky služieb finančného sprostredkovateľa?

Vysvetlím to na výmene oleja v motore auta. Keď v aute nabeháte určitý počet kilometrov, potrebujete vymeniť olej a olejový filter. Za svoj život som to videl už toľkokrát, že by som to určite zvládol sám, ale aj napriek tomu mi to ani nenapadne a vždy zavolám svojmu dvornému mechanikovi, ktorý sa mi o autá výborne stará už roky a nechám ho, aby to urobil on. V porovnaní so mnou to spraví podstatne rýchlejšie, dokáže kúpiť kvalitný olej výrazne lacnejšie ako ja, keďže nemám v obchode žiadnu zľavu. Okrem toho má potrebné zručnosti a za tie roky aj istú rutinu a navyše má všetky potrebné nástroje a rôzne vychytávky, vďaka ktorým je celá výmena naozaj hotová za chvíľku. Áno, iste sa nájdu aj chlapi, ktorí si povedia „to dám aj sám“ a naozaj to sami aj urobia. Síce sa trocha zapotia a ušpinia, možno sa niektorému stane to, že si kúpi filter, ktorý nepasuje, alebo nesprávny olej, ale napokon to urobia.

Pri refinancovaní hypotéky je to podobné. Môžete si celé refinancovanie hypotéky vybaviť sami a ako som už napísal, zvládnete to. Alebo využijete služby šikovného finančného sprostredkovateľa, ktorý to urobí rýchlejšie vďaka každodennej rutine a nadštandardným kontaktom v bankách. Šikovnému sprostredkovateľovi by sa nemalo stať, že ho niečo zaskočí, alebo vám zabudne o niečom povedať a musíte dodatočne vybavovať rôzne potvrdenia, ktoré si nová banka vypýta.

Navyše, sprostredkovateľ ja priamo zainteresovaný na tom aby vám vybavil atraktívne podmienky, lebo dostane od banky za refinancovanie hypotéky províziu a pokiaľ bude klient spokojný, je pravdepodobné, že sa na sprostredkovateľa obráti aj s inými potrebami ako sú napríklad investovanie alebo poistenie. Ja sám som finančný sprostredkovateľ – môžete mi veriť, viem, o čom píšem.  .

Vždy klientom hovorím, že dobrý obchod je vtedy, keď sú obe strany spokojné. Keď sa robí refinancovanie hypotéky, s veľkou pravdepodobnosťou budete musieť aj zmeniť banku, lebo vaša banka vám len ťažko len tak zníži úrokovú sadzbu keďže „už vás má“ a tiež je treba na rovinu povedať, že pokiaľ sa refinancovanie hypotéky robí v pôvodnej banke, sprostredkovateľ nedostane províziu, lebo banka to vidí tak, že nepriniesol nový obchod. To je ďalší dôvod, prečo je sprostredkovateľ motivovaný vyjednať v konkurenčnej banke lepšie podmienky. Napokon, každý z nás robí svoju prácu preto, aby si zarobil, tak verím, že nám všetkým dáva zmysel, že sprostredkovateľ dostane za svoju prácu zaplatené – veď ani vy by ste asi nešli do zamestnania, keby vám povedali, že za ten deň vám nezaplatia, či? 

KOĽKO REFINANCOVANIE HYPOTÉKY MÔŽE UŠETRIŤ VÁM?

Už vyššie som spomínal, že každý prípad je individuálny a vždy odporúčam si všetko dobre prepočítať.

Znovu, buď si to prepočítate sami, alebo si to necháte spočítať od sprostredkovateľa, ktorý má k dispozícii rôzne pomôcky a hypotekárne kalkulačky.

TU JE JEDEN PRÍKLAD REFINANCOVANIA HYPOTÉKY, ABY STE MALI PREDSTAVU,

o akých číslach sa tu rozprávame a prečo píšem taký dlhý článok na tému refinancovanie hypotéky. Verím, že vám to hneď začne dávať zmysel.

Pôvodná hypotéka

Výška pôvodnej hypotéky: 70.000 EUR

Pôvodná doba splatnosti: 30 rokov

Výška úrokovej sadzby: 3,8% p.a.

Mesačná splátka: 329 EUR

Preplatenie pôvodnej hypotéky: 48.511 EUR

Aktuálny stav:

Povedzme, že hypotéku splácate už 4 roky.

Potom bude aktuálny stav vyzerať asi takto:

Výška zostatku istiny pôvodnej hypotéky: 64.537 EUR

Z pôvodnej doby splatnosti ostáva: 26 rokov

Už zaplatené úroky: 10.329 EUR

Pokuta 1% z aktuálneho zostatku pôvodnej hypotéky: 645 EUR

Nová hypotéka na refinancovanie v inej banke:

Výška novej hypotéky: 64.537 EUR

Nová doba splatnosti: 26 rokov

Výška úrokovej sadzby: 1,8% p.a.

Mesačná splátka: 261 EUR

Preplatenie novej hypotéky: 16.844 EUR

SUMA SUMÁRUM, ALEBO KOĽKO SME UŠETRILI?

Úspora na celkovom preplatení hypotéky je 20.693 EUR, to už stojí za pozornosť, čo poviete? A to sme neskončili. Najskôr sa ale pozrime, ako sme to spočítali. V prvom rade si zrátajme celkové preplatenie novej hypotéky, lebo tu treba prirátať aj úroky zaplatené za prvé 4 roky splácania pôvodnej hypotéky:

16.844 EUR (preplatenie novej hypotéky) + 10.329 EUR (zaplatené úroky za prvé 4 roky splácania pôvodnej hypotéky) = 27.818 EUR

Preplatenie pôvodnej hypotéky bolo 48.511 EUR

Celková úspora na preplatení hypotéky teda bude 48.511 EUR – 27.818 EUR = 20.693 EUR

Úspora, respektíve ZISK vďaka investovaniu je ďalších 16.000 EUR pri priemernom ročnom zhodnotení 4% p.a. (ročne).

Tomuto kroku už hovorím „vyšší dívčí“ 

Na dosiahnutie priemerného ročného zhodnotenia nemusíte siahať k nejakým veľmi rizikovým investičným nástrojom, šikovný sprostredkovateľ presne vie, aký produkt použiť. Pri dlhodobom investovaní (10 rokov a viac) je bežné priemerné zhodnotenie aj nad 7% p.a. a v takom prípade by úspora, respektíve ZISK vďaka investovaniu bola ďalších 38.694 EUR

Podtrhnuté, zrátané, po 30-tich rokoch od okamihu, kedy ste podpísali prvú hypotéku na 70.000 EUR ste celkom zaplatili v mesačných splátkach banke: 15.792 EUR (za prvé 4 roky splácania pôvodnej hypotéky) + 81.432 EUR (za 26 rokov splácania novej hypotéky) = 97.224 EUR

Hypotéku máte splatenú a na vašom sporiacom, resp. investičnom účte máte zostatok 37.316 EUR (pri priemernom zhodnotení 4% p.a.)

EŠTE JEDNA ZAUJÍMAVÁ MOŽNOSŤ 

Pre niekoho by mohla byť lákavá možnosť splatiť hypotéku skôr. V takom prípade by to vychádzalo tak, že hypotéka by sa mohla úplne splatiť v 25-tom roku od podpisu pôvodnej hypotéky, teda o 5 rokov skôr ako bolo pôvodne plánované. To by bolo v prípade, že úsporu na mesačnej splátke vo výške 68 EUR by sme odkladali iba ako sa povie „do pančuchy“. Pokiaľ by sme mesačnú úsporu na splátke hypotéky vo výške 68 EUR sporili s úrokom 4% p.a. tak by sme hypotéku splatili už za 23 rokov od podpisu pôvodnej hypotéky.

ZDARMA si môžete stiahnuť môj eBook „10 KĽÚČOVÝCH OTÁZOK pred podpisom“.

Nájdete tu okrem iného aj rady, čomu sa pri hypotékach a investovaní vyhnúť a na čo si dať pozor ešte skôr, ako niečo „výhodné“ podpíšete! Efektívne a jednoducho vám to pomôže zistiť či máte ŠIKOVNÉHO, alebo len BEŽNÉHO sprostredkovateľa.

TAK ALEBO TAK…

Pre niekoho môže byť zaujímavejšia možnosť hypotéku splatiť skôr a nebyť nikomu nič dlžný a pre iného môže byť naopak lákavejšie tvoriť finančnú rezervu a nechať svoje peniaze zarábať.

Nie je dôležité, či patríte do prvej, alebo do druhej skupiny, podstatná je skutočnosť, že sa vám oplatí aktívne sa venovať téme refinancovanie hypotéky. Ako sme si ukázali, dá sa tým naozaj veľa ušetriť. Skúste si predstaviť, čo by ste si mohli za usporené peniaze kúpiť ? Možno nové auto pre seba aj svojho partnera, možno kompletne vymeniť zariadenie vášho bytu, kúpiť si chatu, alebo motorový čln (pokiaľ ste rybár ako ja).

Míňanie peňazí je definitívne niečo, s čím si každý vie poradiť sám  .

Refinancovanie hypotéky by každopádne malo mať vysokú prioritu vo vašom diári. Pokiaľ chcete mať atraktívne podmienky novej hypotéky a ešte aj popri tom zarobiť vhodným výberom produktu na investovanie usporenej mesačnej čiastky, tak si čím skôr zabezpečte šikovného sprostredkovateľa.

 

NIEČO EŠTE MUSÍM VYSVETLIŤ!

Myslím, že je na mieste, aby som na záver konečne vysvetlil, prečo stále zdôrazňujem „šikovného sprostredkovateľa“.

Šikovný sprostredkovateľ vám totiž dokáže ušetriť ešte trocha viac len vďaka tomu, že pozná „ako to chodí“ a použije všetky možné finty vo váš prospech. Zaujíma vás, o aký rozdiel sa jedná?

Nech sa páči, ukážem vám iba konečné výsledky, postup si však s dovolením nechám iba pre svojich klientov

Klient má na výber, či:

Splatí celú hypotéku za 22 rokov od podpisu pôvodnej hypotéky, alebo splatí hypotéku za 30 rokov podľa pôvodného scenára, ale bude mať na účte 41.296 EUR (pri priemernom zhodnotení 4% p.a.) a banke celkom za 30 rokov zaplatí 88.800 EUR

POROVNANIE PRÍNOSU PRE KLIENTA:

ŠIKOVNÝ sprostredkovateľ     BEŽNÝ sprostredkovateľ

88.800 EUR (úspora + 8.424 EUR) celkovo zaplatené banke za 30 rokov 97.224 EUR

41.296 EUR (úspora + 3.980 EUR) stav hotovosti na účte pri úroku 4% p.a. 37.316 EUR

alebo

za 22 rokov  ( o ďalšie 3 roky skôr )  splatenie celej hypotéky za 25 rokov

Rozdiel je 12.404 EUR medzi tým, ako vám dokáže urobiť „refinancovanie hypotéky aj s príslušenstvom“ šikovný sprostredkovateľ oproti službebežného sprostredkovateľa.

KTORÉHO SPROSTREDKOVATEĽA CHCETE VY?

Stojí podľa vás za to vynaložiť úsilie na to, aby ste našli svojho šikovného sprostredkovateľa?

Pokiaľ svojho šikovného sprostredkovateľa ešte nemáte,

alebo máte sprostredkovateľa, ale nie ste si istí, či patrí medzi tých šikovných,

tak ma neváhajte kontaktovať a verím, že nájdeme riešenie, ktoré bude vzájomne výhodné.

autor: Petr Hechtberger (už tretí rok na pozícii TOP finančný sprostredkovateľ Fincentrum a.s.)