Hypotéka vás vyjde DRAHO, alebo pekne LACNO, čo si vyberiete?
Keď ste v situácii, že ste sa rozhodli riešiť vlastné bývanie, je ideálne mať vlastné zdroje na celý zámer, alebo na jeho väčšiu časť, lebo sa logicky nepotrebujete zadlžovať. Pokiaľ vlastné bývanie ešte len plánujete v budúcnosti a nespoliehate sa na dedičstvo alebo výhru v lotérii, odporúčam vám vytvoriť si pre tento účel vopred dostatočnú finančnú rezervu. Každopádne, čím skôr začnete s tvorením finančnej rezervy, tým lepšie pre vás, lebo – ako si dnes ukážeme – hypotéka vás vyjde buď poriadne DRAHO, alebo prekvapivo LACNO, záleží len na tom, ako sa rozhodnete!
HYPOTÉKA A JEJ PREPLATENIE.
Pokiaľ sa rozhodnete financovať celý zámer, alebo iba jeho časť hypotékou, je dobré zrátať si vopred všetky náklady spojené s hypotékou, pričom najvyššia položka bude práve preplatenie hypotéky. Preplatenie je suma zaplatených úrokov za celé obdobie splácania. Aby ste mali predstavu o akých číslach sa tu rozprávame, uvediem tri príklady. Vo všetkých prípadoch budú všetky parametre hypotéky rovnaké, iba úroková sadzba bude iná. Ak bude výška hypotéky napríklad 100.000 EUR, výšku mesačnej splátky hypotéky aj preplatenie hypotéky v tomto príklade jednoducho vynásobte číslom dva a získate rýchlo orientačnú informáciu.
Príklad A
Výška hypotéky: 50.000 EUR
Doba splatnosti hypotéky: 30 rokov
Úroková sadzba hypotéky: 1,8% p.a.
Mesačná splátka hypotéky: 181 EUR
Preplatenie hypotéky: 15.147 EUR
Príklad B
Výška hypotéky: 50.000 EUR
Doba splatnosti hypotéky: 30 rokov
Úroková sadzba hypotéky: 3,8 % p.a.
Mesačná splátka hypotéky: 235 EUR
Preplatenie hypotéky: 34.651 EUR
Príklad C
Výška hypotéky: 50.000 EUR
Doba splatnosti hypotéky: 30 rokov
Úroková sadzba hypotéky: 5,8 % p.a.
Mesačná splátka hypotéky: 296 EUR
Preplatenie hypotéky: 56.652 EUR
Dôvod, prečo uvádzam tieto tri príklady, je veľmi dôležitý a často opomínaný. Úrokové sadzby nie sú stále rovnaké, ale počas obdobia splácania hypotéky sa menia a to niekedy dosť dramaticky. Za ostatné obdobie išli úrokové sadzby hypoték smerom dole a v súčasnosti sa držia na pomyselnom dne. Na to, aby išli úrokové sadzby výrazne smerom dole, už reálne nie je veľký priestor, za to smerom hore je priestoru dosť a kľudne sa môže stať, že o 10 rokov bude trend opačný. Keďže nikto nemá krištáľovú guľu, nemôžeme tvrdiť, že k otočeniu trendu s určitosťou dôjde, ale isté je, že to je jeden z možných scenárov. Na príkladoch vidíme, že ak je úroková sadzba hypotéky nad 5,25 % p.a., banke vrátime dvojnásobok toho, čo sme si požičali. Nižšie je vývoj priemernej úrokovej sadzby úverov na bývanie.
ČO MÔŽE PREPLATENIE HYPOTÉKY VÝRAZNE NAVÝŠIŤ!
Okrem zmeny výšky úrokovej sadzby hypotéky smerom hore uvediem ešte dva faktory, ktoré môžu preplatenie hypotéky NAVÝŠIŤ. Je ich samozrejme viac, ale tieto dva sú podľa mňa najdôležitejšie. Prvý faktor je poplatok za poskytnutie hypotéky. V mnohých prípadoch sa dá s bankou vyjednať poplatok nulový, najmä keď hypotéku riešite cez šikovného sprostredkovateľa. V opačnom prípade si zaplatíte za to, že vám banka požičia, niekoľko stoviek eur. Druhý faktor je oveľa zákernejší, lebo nie je úplne transparentný a nie je vždy ľahké ho vypočítať. Sú to „cross-saleové“ produkty predávané k hypotékam. Najčastejšie sa jedná o poistenie žiadateľa o hypotéku. Odmenou za zjednanie poistenia, ktoré často nie je až také výhodné ako by sme si priali, banka ponúka zľavu z úrokovej sadzby o nejakú tú desatinku percenta. Poistenie je často dosť drahé a keď pripočítate jeho cenu do celkového preplatenia hypotéky, budete veľmi prekvapení. Moje odporúčanie je dojednať si poistenie vždy osobitne za výhodnejších podmienok. Znovu tu platí, že šikovný sprostredkovateľ vám aj toto dokáže zabezpečiť a nastaviť tak, aby poistenie korešpondovalo s vašou hypotékou.
ZDARMA si môžete stiahnuť môj eBook „10 KĽÚČOVÝCH OTÁZOK pred podpisom“. Nájdete tu okrem iného aj rady, čomu sa pri hypotékach a investovaní vyhnúť a na čo si dať pozor ešte skôr, ako niečo „výhodné“ podpíšete!
ČO MÔŽE PREPLATENIE HYPOTÉKY VÝRAZNE ZNÍŽIŤ?
Z príkladov, ktoré sme si uviedli, je zrejmé, že výška úrokovej sadzby výrazne ovplyvňuje celkové preplatenie hypotéky. Preto je extrémne dôležité venovať vašej hypotéke pozornosť v čase, keď sa blíži obdobie fixácie úrokovej sadzby a prepočítať si, či sa vám oplatí zostať v tej istej banke, alebo využiť REFINANCOVANIE hypotéky a banku zmeniť. Tento prvý faktor – najmä v tomto období, kedy sú úrokové sadzby nízko – asi vo väčšine prípadov umožní dosiahnuť úsporu na preplatení. Nebojte sa refinancovania hypotéky. Je to oveľa jednoduchšie ako vybavenie novej. Banka vo väčšine prípadov akceptuje aj starší znalecký posudok, nepožaduje dokladovanie príjmu a iné formality. Pokiaľ ste nemali so splácaním hypotéky v minulosti problémy, je tento proces naozaj jednoduchý a rýchly.
Každý klient je iný a preto informácie a názory, ktoré vo všetkých svojich článkoch uverejňujem, nie sú investičným odporúčaním.
KĽÚČOVÁ INGREDIENCIA VAŠEJ HYPOTÉKY.
Pracovne ju nazývame HYPOREZERVA. Myšlienka Hyporezervy je podľa mňa geniálna, lebo klientovi poskytuje komfortný „manévrovací“ priestor v budúcnosti. Zjednodušene povedané, je to systém, kedy si klient aktívne tvorí finančnú rezervu na predčasné splatenie hypotéky. Počas celého obdobia tvorenia hyporezervy má klient bez problémov a bez poplatkov prístup k svojim peniazom. V praxi to znamená, že pokiaľ bude klient potrebovať súrne peniaze na niečo iné ako predčasné splatenie úveru, tak ich bez problémov môže použiť. Veľmi dôležité je vybrať na „Hyporezervu“ vhodný produkt. V žiadnom prípade by som neodporúčal za týmto účelom uzatvárať Investičné, Kapitálové, ani iné poistenie a dokonca by som bol obozretný aj pri niektorých sporiacich schémach investičných spoločností, kde sú niekedy dosť vysoké poplatky a pôvodný zámer znemožnia.
Osobne na vytvorenie Hyporezervy odporúčam vybrať kvalitné podielové fondy a využiť služby sprostredkovateľa, ktorý vám ich pomôže vybrať a sprostredkovať s nižšími poplatkami, ako je na trhu bežné. Podielové fondy, ktoré obvykle používam na vytvorenie Hyporezervy, majú priemerné dlhodobé (za ostatných 10 rokov) zhodnotenie okolo 8% p.a.. Konkrétne TIPY na fondy si môžete pozrieť TU.
Pozrime sa, ako by Hyporezerva mohla ovplyvniť výšku preplatenia vašej hypotéky pri vyššie spomenutých troch príkladoch. Budem predpokladať, že by sme na tvorbu „Hyporezervy“ pravidelne odkladali 100 EUR mesačne a zhodnotenie by bolo oproti spomenutým (a reálnym) 8% p.a. iba 5% p.a..
Príklad A
Výška hypotéky: 50.000 EUR
Doba splatnosti hypotéky: 30 rokov
Úroková sadzba hypotéky: 1,8% p.a.
Mesačná splátka hypotéky: 181 EUR
Hyporezerva (mesačne): 100 EUR
Pôvodné preplatenie hypotéky: 15.147 EUR
Preplatenie hypotéky s Hyporezervou: 3.945 EUR
Úspora na preplatení hypotéky: 11.202 EUR
Hypotéka by mohla byť celá splatená po 16-tich rokoch.
Príklad B
Výška hypotéky: 50.000 EUR
Doba splatnosti hypotéky: 30 rokov
Úroková sadzba hypotéky: 3,8 % p.a.
Mesačná splátka hypotéky: 235 EUR
Hyporezerva (mesačne): 100 EUR
Pôvodné preplatenie hypotéky: 34.651 EUR
Preplatenie hypotéky s Hyporezervou: 18.369 EUR
Úspora na preplatení hypotéky: 16.282 EUR
Hypotéka by bola celá splatená v 17-tom roku.
Príklad C
Výška hypotéky: 50.000 EUR
Doba splatnosti hypotéky: 30 rokov
Úroková sadzba hypotéky: 5,8 % p.a.
Mesačná splátka hypotéky: 296 EUR
Hyporezerva (mesačne): 100 EUR
Pôvodné preplatenie hypotéky: 56.652 EUR
Preplatenie hypotéky s Hyporezervou: 30.836 EUR
Úspora na preplatení hypotéky: 25.815 EUR
Hypotéka by bola celá splatená po 17-tích rokoch.
Sami vidíte, že s myšlienkou Hyporezervy viete ušetriť naozaj zaujímavé sumy, za ktoré si kľudne môžete zadovážiť aj nové auto, alebo chodiť zopár rokov na dovolenky all-inclusive a navyše celú hypotéku môžete mať splatenú oproti plánovanému obdobiu 30 rokov už takmer za polovičnú dobu.
V súčasnosti ponúkajú niektoré banky možnosť mimoriadnych splátok k mesačnej splátke bez poplatku. Je pravda, že pokiaľ to človek využíva pravidelne, tiež dosiahne úsporu na preplatení. Rozdiel oproti Hyporezerve je ten, že takto si netvorí žiadnu finančnú rezervu. Z mojej praxe si na Hyporezervu vie väčšina ľudí odložiť okolo 100 EUR mesačne a len výnimočne výrazne viac. Odporúčam preto klientom tvoriť Hyporezervu súčasne s hypotékou a zabezpečiť si tak dostatočnú finančnú rezervu, ktorá sa v budúcnosti použije buď na predčasné splatenie hypotéky, alebo na čokoľvek iné, čo bude klient potrebovať. Dôležité je, že klient sa môže kedykoľvek rozhodnúť, na čo svoje peniaze použije. Pokiaľ ich dávate do banky ako mimoriadnu splátku hypotéky, tak nemôžete prísť do banky po 10-tich rokoch a povedať, že ste si to rozmysleli a že by ste chceli tie mimoriadne splátky späť, lebo máte možnosť začať podnikať, alebo si chcete kúpiť nové auto. Teda prísť do banky s touto požiadavkou môžete – ale čo myslíte, vyhovie vám banka?
HYPOREZERVA UROBENÁ DODATOČNE – ZÁPLATA NA PREPLATENIE
Možno už svoju hypotéku splácate a hovoríte si, že škoda, keby som to vedel, tak by som niečo také určite k hypotéke chcel. Žiadny problém, keďže sme si už vysvetlili, že Hyporezerva nie je viazaná na hypotéku ako takú, ale jedná sa skôr o koncept, tak s tvorbou Hyporezervy môžete začať kedykoľvek. Aký efekt bude mať Hyporezerva konkrétne na vašu hypotéku, záleží na tom, aké máte parametre hypotéky a koľko si viete do Hyporezervy mesačne odkladať. Skúsený poradca vám vie všetko prepočítať a pomôže vám zorientovať sa a rozhodnúť, čo je pre vás najprínosnejšie.
Pokiaľ máte záujem o Hyporezervu ku svojej hypotéke a nemáte svojho poradcu, alebo si nie ste istí jeho skúsenosťami v oblasti hypoték a investovania, pokojne ma kontaktujte, rád Vám pomôžem.
